양도소득세를 매수자가 전액부담하기로 약정한 경우 양도소득세 계산 방법

매수자가 해당 매매거래에서 발생하는 양도소득세를 전액 부담하기로 약정한 경우로서 매수자가 부담하는 양도소득세는 최초 1회에 한하여 해당 세액을 양도가액에 합산함

○아파트 분양권 전매계약 체결하며 특약사항으로 해당 거래에서 발생하는 양도소득세 전액을 매수자가 부담하기로 약정

• 양도가액에 포함하여야할 양도소득세(x)가 계산방법에 따라 아래와 같이 금액 차이가 발생함

양도차익

기본공제

중과세율

20,000,000원

2,500,000원

44%*

* 2020.12.31. 이전 취득한 분양권의 2년 내 단기양도(40%), 지방소득세(4%) 포함

(1안) 최초 1회에 한정하여 계산: 11,088,000원

(20,000,000원 – 2,500,000원) × 44% = 7,700,000원

⇒ (20,000,000원 + 7,700,000원-2,500,000원) × 44% = 11,088,000원

(2안) 계속적으로 재계산: 13,750,000원

(20,000,000원 + x – 2,500,000원) × 44% = x

[(20,000,000원 – 2,500,000원) × 44%] / (1 - 44%) = 13,750,000원

⇒ (20,000,000원 + 13,750,000원-2,500,000원) × 44% = 13,750,000원

2. 질의내용

○ 매수자가 해당 매매거래에서 발생하는 양도소득세를 전액 부담하기로 약정한 경우 양도소득세 계산 방법

(제1안) 최초 1회에 한하여 해당 세액을 양도가액에 합산

(제2안) 매수자가 부담하는 양도소득세 전부 양도가액에 합산

3. 관련법령

□ 소득세법 제88조 【정의】

이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다. (이하 각목 생략)

5. "실지거래가액"이란 자산의 양도 또는 취득 당시에 양도자와 양수자가 실제로 거래한 가액으로서 해당 자산의 양도 또는 취득과 대가관계에 있는 금전과 그 밖의 재산가액을 말한다.

□ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다.

□ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】

자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.

□ 소득세법 기본통칙 97-0…4 【 매입자부담의 양도소득세 등 필요경비산입 】

주택신축판매업자가 사업용 아파트 부지매입시 토지소유자에게 토지대금 이외에 양도소득세 등을 매수자가 부담하기로 약정하고 이를 실지로 지급하였을 경우 매도자는 동 양도소득세상당액을 포함한 가액을 양도가액으로 보고 매수자는 동 세액상당액을 매입원가로서 필요경비에 산입한다

□ 상속세 및 증여세법 제2조 【정의】

이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

6. "증여"란 그 행위 또는 거래의 명칭ㆍ형식ㆍ목적 등과 관계없이 직접 또는 간접적인 방법으로 타인에게 무상으로 유형ㆍ무형의 재산 또는 이익을 이전(移轉)(현저히 낮은 대가를 받고 이전하는 경우를 포함한다)하거나 타인의 재산가치를 증가시키는 것을 말한다. 다만, 유증, 사인증여, 유언대용신탁 및 수익자연속신탁은 제외한다.

□ 상속세 및 증여세법 제4조 【증여세 과세대상】

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증여재산에 대해서는 이 법에 따라 증여세를 부과한다.

1. 무상으로 이전받은 재산 또는 이익

□ 상속세 및 증여세법 기본통칙 36-0…1 【증여자가 증여세를 납부하였을 경우 증여가액 합산방법】

② 증여자가 법 제4조 제4항 및 제5항에 따른 연대납세의무자에 해당되지 아니하고 수증자를 대신하여 납부한 증여세액은 법 제36조에 의한 채무면제 등에 따른 증여에 해당하는 것이며, 그 증여재산의 가액은 법 제47조 제2항에 따라 당초 증여재산가액에 가산한다.